市人民政府关于印发《荆门市城区除四害实施办法》的通知

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　　在民间借贷关系中，因各种原因经常有借款人未出具欠条的情况出现。在贷方的催要下，借方会有不同的反应。1、承认借款行为，并承诺还款，合理时间后还款；2、承认借款行为，承诺还款，但未予履行承诺；3、从头到尾拒不承认借款行为

　　在第2种情况下，当事人要寻求法院诉讼途径解决，会遇到法院以起诉无证据而不予立案的情况。为了取得证据，贷方会在最近一次讨债时带上录音设备，把与借方有关借款的时间、数额等具体情况的对话私录下来，以此为证据再提起诉讼。那么私自录音能否作为证据使用呢？

　　私自录音属于私录视听资料的范畴。私录的视听资料是指未经对方同意而录制的录音或者录像资料，也有称作偷拍偷录。对于私录的视听资料能否作为民事诉讼证据，理论界分歧很大，主要有四种观点，1、违法排除说。该说认为其应当予以排除。2、真实肯定说。该说主张如果视听资料的内容具备客观性和关联性，即便取证手段不当，也应当允许其作为诉讼证据。3、线索转化说。该说主张司法人员可以将视听资料作为证据线索。按法定程序重新查证属实后，将其转化为合法的证据。4、排除加例外说。该说认为原则上应否定其证据效力而予以排除，但不宜一概禁止，应当允许有例外，如收集证据者主观上无恶意就应当作为例外看待。

　　理论上虽然对私录的视听资料有不同认识，但审判实务中一般是允许其作为证据的，除非其内容本身不真实或真假难辨，直到最高人民法院作出1995年2号批复。1995年2月6日，最高院针对河北省高级人民法院的一则请示，作出了《关于未经对方当事人同意私自录制其谈话取得的证据不能作为证据使用的批复》，该批复认为：“证据的取得必须合法，只有经过合法途径取得的证据才能作为定案依据。未经对方当事人同意私自录制其谈话，系不合法行为，以这种手段取得的录音资料，不能作为证据使用。”

　　该批复强调了只有以合法途径取得的证据才能作为定案的依据，明确了未经当事人同意私自录制其谈话不能作为证据使用。该批复确立了视听资料合法性的标准。但是，该批复也带来了一系列的负面效应。首先，影响实体公正的实现，一旦排除这样的证据，法院不得不对争议事实不予认定或作出完全相反的认定，其次，不利于保护合法的民事利益，在诉讼中就只有落的败诉的结局，最后，对当事人制作音像资料提出不切实际的要求。实践中由于制作方与对方当事人之间存在对立的利害关系，要求对方同意录制在今后对其不利的证据，根本不具可能性。

　　正是由于上述问题的存在，2001年12月21日，最高院在《关于民事诉讼证据的若干规定》，针对私录的视听资料的证据的合法性做了进一步的规定。新的司法解释针对视听资料的证明力作出了特别规定：“有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明效力。”（第70条第3款）该规定对视听资料，不再以取得被拍摄、被录制者的同意为具有证据能力的先决条件，即使未取得对方同意而偷拍偷录，也不必然丧失证据资格。但这是否就意味着人们可以无拘无束的收集证据呢？新的司法解释同时规定：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”（第68条）。就视听资料而言，如果是以侵害他人合法权益的方法取得，是不能作为认定案件事实的依据的。可问题在于该规定并未对以侵害他人合法权益和违反法律禁止性规定取得的证据的具体情形作出规定。

　　私录的视听资料会涉及他人的隐私和商业秘密，是否全部以侵犯他人隐私和商业秘密的方法取得的证据都不能作为认定事实值得商榷。具体说，若涉及第三人的意思和商业秘密，那私录的视听资料当然不具有证据合法性。若涉及对方当事人的隐私和商业秘密，则因分不同情况来判断该视听资料的证据能力。若对方的行为本身具有合法性，那私录视听资料就不具有证据合法性。但对方的行为不合法则应区分该行为与案件事实是否有关来判断视听资料的合法性。如果对方的不合法行为与案件事实无关，那视听资料当然就不能作为合法证据；如果对方的不合法行为与案件事实有关，也就可以作为合法证据。据此，（1）只要未经第三人同意而录制其视听资料，那该视听资料就不合法，不能作为民事证据；（2）私录对方当事人的视听资料，若对方的行为本身合法，那该视听资料就不具有证据合法性；（3）私录对方当事人的视听资料，若对方行为不合法但与案件事实无关，那该视听资料不具有证据合法性；

　　如果私录对方当事人视听资料，对方行为不合法且与案件事实相关，即可作为认定事实的合法证据。综上所述，人民法院应当确认其证明力的私录视听资料应当同时具备下列条件：1. 私录对象为对方当事人，对方行为不合法且与案件事实相关，且未违反法律禁止性规定;2.有其他证据佐证;3.资料无疑点或对方当事人对视听资料提出异议但没有足以反驳的相反证据

　　（作者单位： 江西省永修县人民法院）
浙江省人大常委会


浙江省房地产开发管理条例

浙江省第九届人民代表大会常务委员会公告
第57号

《浙江省人民代表大会常务委员会关于修改〈浙江省房地产开发管理条例〉的决定》已于2001年12月28日经浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，现予公布，自公布之日起施行。

2001年12月28日

　　（1993年9月25日浙江省第八届人民代表大会常务委员会第六次会议通过根据1997年7月14日浙江省第八届人民代表大会常务委员会第三十七次会议《关于修改〈浙江省房地产开发管理条例〉的决定》第一次修正根据2001年12月28日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议《关于修改〈浙江省房地产开发管理条例〉的决定》第二次修正）　


第一章总则
第一条为加强房地产开发管理，使房地产开发适应社会主义市场经济发展的要求，充分发挥其社会效益、经济效益和环境效益，促进房地产业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条凡在本省行政区域内设立房地产开发企业（以下简称房地产企业），从事房地产开发活动，均应遵守本条例。
第三条本条例所称的房地产开发，系指按本条例规定设立的房地产企业，根据社会经济发展和城市建设的要求，依法取得国有土地使用权从事房屋及土地开发建设，并将开发建设的房屋、构筑物及其他设施依法出售、出租等活动。
第四条房地产开发应符合城市规划、土地利用总体规划和近期建设规划要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
第五条县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本条例。
县级以上人民政府建设部门负责城市房政管理、房地产业的行业管理和城市土地开发利用管理工作。
县级以上人民政府土地管理部门负责土地的统一管理工作。
各级计划、城市规划、工商行政管理、物价、财政税务等部门，应各司其职，配合建设、土地管理部门共同做好房地产开发管理工作。
第六条房地产企业依法从事房地产开发活动，其合法权益受法律保护。
第二章房地产开发规划
第七条县级以上人民政府应根据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，组织计划、城市规划、建设、土地管理、房地产管理等部门编制本行政区域房地产开发中长期发展规划。
编制房地产开发中长期发展规划，应坚持旧城改造与新区建设并重，优先开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及简易房集中的区域。
编制房地产开发中长期发展规划，应注意保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，加强文化、教育、医疗卫生等设施的建设。
房地产开发在旧城区进行的，应坚持拆迁与安置并重，落实拆迁安置房源，切实安排好被拆迁人的安置工作。
第八条市、县人民政府城市规划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的规划设计条件。
第九条省人民政府计划部门应会商建设部门根据市（地）、县（市）房地产开发中长期发展规划，分年度下达商品房建设计划。
第十条省、市（地）人民政府计划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划、上一级计划部门下达的年度投资计划和用地规模总量指标，会商土地管理、建设、城市规划等有关部门，安排房地产开发项目用地计划，依法报经批准后实施。
第十一条市（地）、县（市）人民政府计划部门应会同建设部门在省下达的商品房建设计划和房地产开发项目用地计划额度内，确定本行政区域房地产开发项目。
第三章房地产企业的设立与管理
第十二条设立房地产企业，应向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在听取同级建设部门的意见后，对符合条件的，发给企业法人营业执照。
第十三条建设部门应按规定对房地产企业的资质、开发情况实行定期检查。房地产企业不符合规定资质条件的，应降低其资质等级或注销其资质证书。房地产企业自领取企业法人营业执照之日起一年内，无正当理由，未进行房地产开发投资建设的，应注销其资质证书。被注销资质证书的房地产企业，由工商行政管理部门注销其企业法人营业执照或核减其经营范围。
第十四条省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门备案。
第四章房地产开发项目所需土地使用权的取得
第十五条房地产开发项目所需土地使用权通过出让方式取得的，一般应采取招标或拍卖方式。因特殊情况需要通过协议方式出让的，应经上级人民政府批准。
第十六条房地产开发项目所需土地使用权的出让，其项目应具备下列条件：
（一）已列入当年商品房建设计划；
（二）已由城市规划部门提供规划设计条件；
（三）所需土地已列入年度用地计划。
第十七条房地产开发项目所需土地使用权的出让方案，由市、县人民政府组织建设和土地管理、计划、城市规划、财政、物价、房地产管理等部门共同拟定，按国家规定的批准权限报经批准。
第十八条房地产开发项目所需土地使用权的出让方案经批准后，其招标或拍卖，由土地管理部门会同建设部门共同办理。
第十九条房地产企业或申请单项房地产开发项目的企业、其他经济组织，申请参加房地产开发项目所需土地使用权招标或拍卖的，应具备下列条件：
（一）具有与该项目建设规模相适应的企业资质等级或相当的开发能力；
（二）具有该建设项目总投资百分之二十以上的实有资金或银行出具的融资证明（不包括土地使用权出让金）；
（三）符合市、县人民政府规定的其他条件。
第二十条房地产开发项目所需土地使用权的招标，按下列程序进行：
（一）由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门发布招标公告；
（二）投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标；
（三）由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起七日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金（不计利息）；
（四）中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
（五）中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同。
中标者在中标通知书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其中标资格自行丧失，所交投标保证金不予退还。
第二十一条房地产开发项目所需土地使用权的拍卖，按下列程序进行：
（一）由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门发布拍卖公告；
（二）土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖；
（三）竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；
（四）拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金（不计利息）；
（五）竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
（六）竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同。
竞投得主在拍卖文书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其竞投得主资格自行丧失，所交拍卖保证金不予退还。
第二十二条出让房地产开发项目所需土地使用权，应按国家和省规定的程序，通过评估，确定基准地价。
出让土地使用权招标的标底和拍卖的底价，应以基准地价为基础。
第二十三条房地产开发项目所
需土地使用权出让的全部价款，由土地管理部门收取后，按规定期限全额上交财政部门，实行专项管理，按规定用途使用。
第五章房地产开发管理
第二十四条房地产企业应按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地。
房地产企业应按房地产开发项目合同规定的质量、用途、进度、期限等要求进行开发建设。
第二十五条房地产企业应确保房地产开发项目规划、设计、施工的整体质量，并按规定对其开发建设的项目质量负责。
建设部门应按国家有关规定对房地产开发项目工程质量实施监督、检查。
第二十六条房地产企业开发的商品房需要预售的，应向建设部门申请领取《商品房预售证》。未取得《商品房预售证》的，不得预售商品房。
申请领取《商品房预售证》，应具备下列条件：
（一）有审核批准的工程设计图纸；
（二）已取得建设工程规划许可证；
（三）除土地使用权出让金外，实际投资已达该开发项目总投资的百分之二十五以上。
第二十七条房地产企业未取得《商品房预售证》的，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或代理商品房预售广告业务。
第二十八条房地产企业预售商品房收取的预售款，应存入项目所在地银行。商品房预售款用于清偿该预售商品房的全部开发费用后，方可作为他用。
第二十九条房地产企业开发的商品房，经建设部门会同有关部门验收合格后，方可依法出售、出租。
第三十条商品房的销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。商品房的销售价格报该商品房所在地物价、房地产管理部门备案。
第三十一条房地产企业开发的商品房的出售、出租，应签订合同，并在合同签订之日起三十日内向该商品房所在地房地产管理部门和土地管理部门办理有关登记手续。
第六章涉外房地产开发管理
第三十二条设立外商投资房地产企业，应当符合法律、行政法规规定的条件，并按照外商投资企业法律、行政法规的规定办理有关审批手续。
第三十三条外商投资房地产企业注册资本与房地产开发项目投资总额的比例，应符合国家有关规定。中外合资经营企业、中外合作经营企业各方应按合同、章程规定的期限缴清出资额，外资企业应在审批机关核准的期限内在中国境内投资。
第三十四条外商投资房地产企业的开发项目，由省人民政府计划部门会同建设部门实行专项管理。
第三十五条外商投资房地产企业除执行本章规定外，应同时执行本条例其他有关规定。
第三十六条香港、澳门、台湾地区公司、企业和其他经济组织或个人，投资设立房地产企业，从事房地产开发活动，参照本条例有关外商投资房地产企业的规定执行。
第七章法律责任
第三十七条房地产企业在注册登记时虚假出资或注册后抽逃、转移资金的，由工商行政管理部门责令限期补足资金，并处以一万元以下罚款；逾期未补足资金的，吊销营业执照。
第三十八条房地产企业未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条的规定处理。
第三十九条房地产企业在投标活动中有弄虚作假、行贿行为的，按照《中华人民共和国招标投标法》第五十四条的规定处理。
第四十条土地管理部门或建设部门擅自改变已依法公布的招标文书或拍卖文书，给投标者或竞投者造成损失的，应依法承担民事赔偿责任。
第四十一条房地产企业未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，应依法承担违约责任。
房地产企业未按房地产开发项目合同规定的期限和质量要求完成工程建设的，应依法承担违约责任。
第四十二条房地产企业未取得《商品房预售证》擅自预售商品房的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处理。
第四十三条房地产企业未取得《商品房预售证》进行商品房预售广告宣传的，广告经营者为未取得《商品房预售证》的企业承办或代理商品房预售广告业务的，由工商行政管理部门依照《反不正当竞争法》等有关法律、法规的规定处罚。
第四十四条建设、土地管理、计划、城市规划、工商行政管理、物价、房地产管理等有关部门工作人员，在房地产开发管理活动中，玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假的，按管理权限由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章附则
第四十五条本条例自1993年11月1日起施行。

　　　　　浙江省人民代表大会常务委员会关于修改
　　　　《浙江省房地产开发管理条例》的决定
（2001年12月28日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）
浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议决定对《浙江省房地产开发管理条例》作如下修改：
一、第十二条修改为：“设立房地产企业，应向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在听取同级建设部门的意见后，对符合条件的，发给企业法人营业执照。”
二、第十四条修改为：“省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门备案。”
三、删去第二十条第一款第五项中的“并交付该开发项目总投资（不包括土地使用权出让金）百分之一的开发项目保证金”。
四、删去第二十一条第一款第六项中的“并交付该项目总投资（不包括土地使用权出让金）百分之一的开发项目保证金”。
五、删去第二十二条。
六、第二十七条改为第二十六条，第二款第三项修改为：“（三）除土地使用权出让金外，实际投资已达该开发项目总投资的百分之二十五以上。”
七、删去第三十一条。
八、第三十二条改为第三十条，修改为：“商品房的销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。商品房的销售价格报该商品房所在地物价、房地产管理部门备案。”
九、删去第三十四条。
十、第三十五条改为第三十二条，修改为：“设立外商投资房地产企业，应当符合法律、行政法规规定的条件，并按照外商投资企业法律、行政法规的规定办理有关审批手续。”
十一、删去第三十八条至第四十一条。
十二、第四十五条改为第三十八条，修改为：“房地产企业未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条的规定处理。”
十三、第四十六条改为第三十九条，修改为：“房地产企业在投标活动中有弄虚作假、行贿行为的，按照《中华人民共和国招标投标法》第五十四条的规定处理。”
十四、第四十九条改为第四十二条，修改为：“房地产企业未取得《商品房预售证》擅自预售商品房的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处理。”
十五、删去第五十一条、第五十三条、第五十四条。
此外，根据本决定对条文顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
《浙江省房地产开发管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。