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长春市房地产开发项目资本金监督管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 08:45:11  浏览:9895   来源:法律资料网
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长春市房地产开发项目资本金监督管理办法

吉林省长春市人民政府


长春市房地产开发项目资本金监督管理办法


(2012年11月15日长春市人民政府第55次常务会议审议通过 2012年11月15日长春市人民政府令第40号公布 自2013年1月1日起施行)



第一条 为加强房地产开发项目资本金的监督管理,进一步规范房地产开发行为,促进房地产业的健康发展,根据《长春市城市房地产开发经营管理条例》,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市城市规划区内国有土地上房地产开发项目(含旧城区改造项目、棚户区改造项目、危旧房改造项目、保障性住房项目、经济适用房项目等)资本金的监督管理,适用本办法。

第三条 本办法所称房地产开发项目资本金(以下简称项目资本金)是指在房地产开发项目总投资中,由房地产开发企业(以下简称开发企业)按照项目总投资的一定比例专户储存,专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。

第四条 市房地产主管部门负责本市项目资本金的监督管理工作。

市房地产开发经营管理机构(以下简称管理机构)负责项目资本金的日常管理工作。

市发展和改革、国土资源、城乡规划、建设等有关部门应当按照职责分工,依法做好项目资本金的相关管理工作。

第五条 项目资本金实行专户存储、专款专用,不得挪作他用。

第六条 开发企业应当选定项目资本金专户存储银行,并作为项目资本金的监管银行。

开发企业应当与管理机构和监管银行签订项目资本金三方监管协议。

第七条 项目资本金占项目总投资的比例不得低于百分之二十。

房地产开发项目扩大投资规模时,应当及时补充项目资本金。

第八条 分期实施的房地产开发项目,其项目资本金可按项目分期实施情况分期核定和缴存。

第九条 缴存项目资本金,应当按照下列程序办理:

(一)开发企业持项目计划批准文件和工程合同,向管理机构申请核定项目资本金缴存数额;

(二)管理机构应当自收到申请之日起三个工作日内完成项目资本金的核定,并出具《项目资本金缴存通知单》;

(三)开发企业持《项目资本金缴存通知单》,到监管银行足额缴存项目资本金;

(四)项目资本金存储后,监管银行应当向开发企业出具《项目资本金足额存储证明》。

第十条 开发企业凭监管银行出具的《项目资本金足额存储证明》,到市建设主管部门办理《建设工程施工许可证》。

第十一条 开发企业应当根据该房地产开发项目工程建设进度,分阶段申请使用项目资本金:

(一)建设工程基础完成后,可使用项目资本金总额的百分之六十;

(二)达到下列工程建设进度的,可使用项目资本金总额的百分之九十:

1、三层以下(含三层)的,完成基础和结构工程;

2、四层以上(含四层)有地下室工程的,完成基础和首层结构工程;无地下室工程的,完成基础和四层结构工程。

(三)建设工程质量竣工验收后,可使用剩余的项目资本金和项目资本金的全部利息。

第十二条 开发企业申请使用项目资本金时,应当向管理机构提交下列资料:

(一)项目资本金使用申请;

(二)经备案的《房地产开发项目手册》;

(三)监理单位出具的工程建设进度证明。

完成建设工程质量竣工验收的,应当提交其证明材料。

第十三条 管理机构应当自收到项目资本金使用申请之日起三个工作日内完成审核。对符合条件的,出具同意使用证明,监管银行据此拨付。对不符合条件的,不予核准使用,并书面说明理由。

第十四条 房地产开发项目依法转让的,受让方应当按照本办法的规定足额缴存项目资本金。

转让方在受让方按照本办法规定存储相应数额项目资本金后,方可调出项目资本金余额。

第十五条 开发企业应当将项目资本金缴存、使用情况及时记入《房地产开发项目手册》,并定期向管理机构备案。

第十六条 监管银行违反本办法规定或者违反项目资本金监管协议,擅自拨付项目资本金的,承担相应的法律责任。

第十七条 市房地产主管部门及其管理机构工作人员在项目资本金监督管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十八条 本办法自2013年1月1日起施行。


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国家税务总局关于做好2007年度年所得12万元以上个人自行纳税申报工作的通知

国家税务总局


国家税务总局关于做好2007年度年所得12万元以上个人自行纳税申报工作的通知

国税发〔2007〕111号


各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,西藏自治区、宁夏回族自治区国家税务局:
为更好贯彻落实《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例和《个人所得税自行纳税申报办法(试行)》,现就做好2007年度年所得12万元以上个人自行纳税申报工作(以下简称自行纳税申报工作)问题通知如下:
一、进一步提高对做好2007年度自行纳税申报工作重要性的认识2007年度自行纳税申报工作即将开始,社会各方面十分关注,各级地税机关要充分认识做好2007年度自行纳税申报工作对于贯彻落实党的十七大精神,坚持依法治税,巩固首次自行纳税申报工作成果,进一步增强纳税人依法纳税意识,强化个人所得税征管和完善税制等方面的重要意义。应当看到,做好2007年度自行纳税申报工作,有各级党委、政府的重视,新闻媒体和社会各界的支持和参与,广大纳税人的密切配合等诸多有利条件。同时,也要认识到,纳税人依法纳税意识有待提高,个人所得税的征管环境有待改善,征管基础工作有待夯实。面对这些困难和挑战,我们要高度重视,想方设法克服困难,化解不利因素,稳步有序地推进各项工作顺利开展。
  二、在巩固去年自行纳税申报工作成果的基础上提前做好准备工作
  各级地税机关要按照国家税务总局的部署和要求,将去年自行纳税申报的各项后续工作不折不扣地落到实处,对2007年度自行纳税申报工作精心组织、早做准备。要在完成首次自行纳税申报数据归集、整理和录入的基础上,将有关数据充实到个人收入档案,完善档案管理工作,扩大个人收入建档管理的覆盖面;根据首次自行纳税申报的有关数据,分析归纳高收入个人的分布情况和特点,确定当地高收入人群集中的重点地区、高收入行业和单位,作为2007年度自行纳税申报的工作重点;根据全员全额扣缴申报和首次自行纳税申报工作所掌握的有关数据和信息,确定年所得12万元以上但没有自行纳税申报的个人,严格按照税收征管法的有关规定进行查处,并选择部分有宣传和教育意义的典型案例在2007年11月底前以适当方式在一定范围内曝光,巩固首次自行纳税申报工作成果,推进2007年度自行纳税申报工作。
  三、抓住两个重点,扎实做好基础工作
  首次自行纳税申报工作实践表明,实行全员全额管理和推广应用个人所得税管理系统这两项基础工作,是做好自行纳税申报工作的关键。各级地税机关要高度重视做好这两项基础性工作,狠抓落实,推动2007年度自行纳税申报工作有序进行。已经实现了全员全额管理的,要充分利用扣缴义务人的明细申报信息,提前筛选出应办理自行纳税申报的人员,做到有的放矢。尚未实现全员全额管理或此项工作进展缓慢的,要按照《国家税务总局关于进一步推进个人所得税全员全额扣缴申报管理工作的通知》(国税发〔2007〕97号)的要求,以信息化为手段,扩大全员全额管理范围。各级地税机关要切实按照《国家税务总局关于个人所得税管理系统推广应用工作的通知》(国税函〔2006〕1092号)和《国家税务总局关于进一步做好个人所得税管理系统推广应用工作的通知》(国税函〔2007〕863号)的要求,尽快推广应用全国统一的个人所得税管理系统,特别是应将该系统尽早应用到年所得12万元以上人数较多的单位。
  四、完善各项工作制度和措施
  各级地方税务机关要在认真总结首次自行纳税申报工作的基础上,根据《国家税务总局关于印发贯彻实施〈个人所得税自行纳税申报办法(试行)〉工作方案的通知》(国税函〔2006〕1132号)精神,以首次自行纳税申报工作的实施方案、应急预案、工作规程和保密制度等制度办法为基础,借鉴首次自行纳税申报工作中好的做法、经验,在今年11月30日前制定出明年的自行纳税申报工作具体实施方案、应急预案、相关工作规程和保密制度等,形成一套完整的自行纳税申报工作规程和制度,保障自行纳税申报工作稳步有序地进行。
  五、深入宣传和广泛提醒纳税人自觉依法纳税申报
  开展广泛、持久、深入和有针对性的宣传工作,是做好自行纳税申报工作的重要条件。各级地税机关应于今年10月上旬启动明年自行纳税申报宣传工作,根据自行纳税申报工作的特点和要求,上下结合、内外结合,通过各种渠道,采取多种形式,广泛、深入、持久地开展个人所得税法宣传。
  宣传工作要分阶段进行,在不同的阶段确定不同的宣传内容和宣传重点。在申报期到来之前,广泛宣传、普及个人所得税法和自行纳税申报基础知识,使广大纳税人了解个人所得税政策、自行纳税申报要求以及自行纳税申报和缴纳税款的方式;提醒纳税人及时获取、妥善保存各种收入凭据和纳税凭证;同时,要结合典型案例曝光,形成普遍教育和良好的自行纳税申报环境。从今年12月份起到自行纳税申报期结束,要将自行纳税申报的有关政策和程序继续编印宣传手册和例解,广为发放;要通过报纸、杂志、电视、广播、网站、信函、电子邮件、手机短信、广告屏、扣缴义务人等渠道发布公益广告、自行纳税申报提示、如何获取宣传手册等信息。
  宣传要区分对象,掌握策略,要将各种宣传方式和手段形成合力。对高收入者集中的地区和单位要进行重点宣传,宣传的重点是自行纳税申报的相关规定、年所得计算口径及方法、填报纳税申报表方法、自行纳税申报程序以及如何取得收入和纳税凭据等。对广大纳税人,要反复提醒,广泛告知。要密切关注税务总局网站和中央有关媒体,保证各地宣传和税务总局宣传相结合,形成合力;既要正面引导、提醒,也要加强违法责任和后果的宣传;既要持之以恒地保证面上的宣传,又要有针对性地集中宣传。
  要做好内部人员的培训,保证宣传内容准确。各级地税机关应继续加强12366纳税服务热线工作人员、办税服务厅窗口人员和税收管理员的个人所得税业务知识培训和职业道德教育,提高业务水平和能力,提高服务意识和服务水平,保证对外宣传和解答问题的准确性。
  六、进一步完善措施,优化纳税服务
  各级地税机关要发扬首次自行纳税申报的优质服务作风,继续坚持“以微笑换成效,以工作换合作,以诚意换满意,以主动换互动,以耐心换真心”,不断完善措施,进一步优化纳税服务。设立专门咨询台、上门宣传辅导、召开政策宣讲会等要继续保留并加以完善;提供绿色申报通道、登门集中办理申报、提供网上申报、邮寄申报、委托申报等服务方式要继续坚持并加以完善。此外,要完善相应的保密措施,通过制定有关自行纳税申报信息的保密制度或保密办法,切实保护好个人自行纳税申报中与其商业秘密和个人隐私有关的信息,打消纳税人的顾虑,注意维护社会和谐和稳定。要通过税务机关的优质服务,消除纳税人对政策不理解的抱怨,解决纳税人对政策不熟悉的困惑,不断提高纳税人依法纳税申报的意识,为2007年度自行纳税申报营造良好环境。
  七、建立定期反馈自行纳税申报工作制度
  各省地税局所得税管理部门负责做好与税务总局所得税管理司的沟通联系工作。在2008年1月份上报税务总局(所得税管理司)的收入分析材料中,要专题报告本地区自行纳税申报相关准备工作开展情况。2008年申报期期间,每周五上午12时前报送《自行纳税申报情况统计表》;发生紧急情况要随时报告;向媒体公布自行纳税申报人数之前,要与税务总局所得税管理司进行联系,把握宣传时机和策略;申报期结束后,2008年4月3日11时前报送最终申报数据。在申报期内,税务总局将继续实行定期或不定期的自行纳税申报情况通报制度。各级地税机关可根据有关要求和实际情况,建立本地区报送数据和情况通报制度。
  八、加强组织领导,完善目标考核
  各级地税机关要切实加强2007年度自行纳税申报工作的组织领导,局领导要高度重视,将自行纳税申报工作作为2007年度工作的重要内容,抓早抓紧抓实。税务机关内部各部门要密切配合,自行纳税申报工作领导小组要成为长期的统一协调组织,办公室、税政、征管、信息中心、稽查、计统等各个相关部门要密切配合,通力合作,共同开展各项工作。要与有关部门建立良好的合作关系,实现长期合作。对新闻宣传部门,要及早协调沟通,设计好宣传方案,分阶段地实施宣传规划;对邮政等部门,要与其配合完善邮寄申报方式,降低邮寄申报成本。
  各级地税机关要从以下三个方面入手确定自行纳税申报工作任务和目标:一是2006年度办理自行纳税申报的纳税人;二是税务机关个人收入档案中锁定的当地高收入人群集中的重点地区、高收入行业和单位;三是本地区今年宏观经济形势、居民可支配收入、职工年度平均工资水平、证券市场和房地产市场情况、个人所得税收入增幅等分析、评估情况。工作任务和目标要层层分解落实到基层税务机关和工作人员,实行目标管理,纳入绩效考核,落实工作责任,确保2007年度自行纳税申报工作迈上新的台阶。



国家税务总局

二〇〇七年十月八日

定金、违约金与损害赔偿责任能否交叉使用

杜海军


案 例:
甲公司与乙公司依法订立一份总货款为20万元的购销合同。合同约定违约金为货款总值的5%。同时,甲公司向乙公司给付定金5000元,后乙公司违约,给甲公司造成损失2万元。甲公司依法向乙公司要求多少才能最大保护自己利益并得到法律支持?
关于此案,有几中争议观点:
观点一:甲公司应要求2万元。理由是:《合同法》第116条规定:“当事人即约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择使用违约金或者定金条款。”同时第114条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”通过这二条可以看出, 定金条款与违约金条款不能同时适用,而违约金条款与损害赔偿可以并用,但以找齐为原则。因此,本案甲公司若选择违约金条款,乙公司应支付违约金1万元,因损失大于违约金,甲公司可以要求增加至2万元。而甲公司选择定金条款,仅能要求双倍返还1万元。
观点二:甲公司应要求3万元。我国《合同法》所规定的定金在性质上属于违约定金,适用于债务不履行的行为或其他根本违约行为。同时,定金责任是一种独立于其他责任形式的制裁措施(具有惩罚性),这一点可以从双倍返还中体现出来.而且,定金的适用不以实际发生的损害为前提,定金责任的承担不能替代损害赔偿。赔偿损失,又称违约损害赔偿,根据《合同法》第107条规定,违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损害,依法和依据合同的规定应承担的损害赔偿责任。从该条可以看出,损害赔偿责任是因债务人不履行合同债务所产生的责任;损害赔偿责任原则上仅具有补偿性而不具有惩罚性。损害赔偿具有一定程度上的任意性并以赔偿当事人实际遭受的全部损害为原则。因此,定金是独立于损害赔偿的一种责任形式,两者是可以并用。但也不能认为它与损害赔偿金毫无关系,定金与损害赔偿责任的联系表现在定金责任与损害赔偿责任的并用不能超过全部货款的总值,这体现在《担保法》对定金数额的限定上面。因此,该案甲公司可以向乙公司要求3万元,即定金双倍返还1万元加上损害赔偿2万元。
观点三:甲公司应要求2.5万元。理由如下:合同法规定的定金条款与违约金条款不能并用,违约金条款与损害赔偿,定金与损害赔偿均能并用。但有一定限制,定金或违约金与损害赔偿使用后,获得的利益不能超过受到的损失。
笔者同意第三种意见。
要想很好地分析该案例,应首先分清三种责任的性质。
损害赔偿,又称违约损害赔偿,是指违约方因不履行或者不完全履行合同义务而给对方造成损失,依法和依据合同的规定应承担损害赔偿的责任。损害赔偿原则上仅具有补偿性而不具有惩罚性。从等价交换原则出发,任何民事主体一旦造成他人损害都必须以等量的财产予以补偿。一方违约后,另一方必须赔偿对方因违约遭受的全部损失。损害赔偿符合这一交易原则。但也有少数例外情况,欺诈违约行为具有惩罚性就是例外情况。我国《合同法》第113条规定:“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担赔偿责任。”《消费者权益保护法》第49条:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这个规定只是损害赔偿的例外,并非损害赔偿的一般原则。
违约金,是指当事人预先设定的,在一方违约后作出的独立于履行行为以外的给付。违约金主要具有补偿性特征,同时兼有惩罚性。《合同法》第114条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从这条可以看出,主张违约金时,可以损失额作为要求增加或者减少的法定依据。因此,违约金主要体现为补偿性。在守约方没有遭受损失时,违约金就具有一定的惩罚性。
定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律或者合同的规定,由一方按合同标的额的一定比例预先给付的金钱。定金包括立约定金、成约定金、解约定金还是证约定金等。定金的数额不得超过主合同标的额的20%。定金罚则是一种惩罚性规定,目的在于督促当事人正确、积极行使权利。
通过以上分析可以看出,定金、违约金与损害赔偿金是三种不同的责任形式。为了维护公平、等价的交易秩序,防止权利人得到过多的额外利益,我国《合同法》第116条规定了,定金与违约金条款不能同时使用,只能选择其一的做法,从法律上明确了定金与违约金竞合时不能同时使用。同时我国《合同法》第114条规定了违约金可以与损害赔偿并用,并有一定的限制。但没有规定定金与损害赔偿能否同时使用的问题,从理论上讲,两者并用是符合《合同法》原理的,因为二者是相互独立的责任形式,从法律实践中看,已有很多案例支持了这种观点。但是二者并用有无限制呢? 我个人认为,应该是有限制的,在约定的定金双倍返还不足以赔偿受害人损失时,受害人可以要求适用定金并要求赔偿损失。因为赔偿损失主要是补偿性的,当事人因为取得定金会减轻自己的损失额,所以适用时要求总额不能超过损失额。这要分几种情况:
1、损失小于适用定金所得款时,受害方可要求定金,这既补偿了损失,又具的一定的惩罚作用。
2、在不存在损失时,可只要求定金,这时仅是对违约方的惩罚。
3、在损失大于适用定金所得款时,受害方可要求二者并用,但赔偿总额以不超过损失额为限制。这就体现了对受害方的补偿。这时也可仅要求赔偿损失,与并用效果相同。
因此,在该案中,甲公司主张2万元不能最大保护其利益,因为,因乙公司违约,甲公司已受损2万元,加上甲公司已付乙公司的5千元定金,实际上甲公司已损失2.5万元,肯定不能保护自己的合法权益。若甲公司主张定金双倍返还加上损失共3万元,这时就违背了损害赔偿的补偿性原则,导致交易双方的不公平。因此,甲公司可以向乙公司要求2.5万元。可以违约金提出要求,因违约金为1万元,尚不足弥补造成的损失,可增加至损失额2万元,同时要求乙公司退回交付的5千元,总额为2.5万元;以损害赔偿提出要求,损失额为2万元,加上已付的5千元(这也应包括在损失之列),这时总额也为2.5万元;以定金合并损害赔偿提出要求,根据限制赔偿理论赔偿的有限性,获得的利益不能超过受到的损失,以赔偿损失额为限度,也为2.5万元。该案例之所以出现相同的结果,是因为该案中定金、违约金规定均太低及损失额较大的缘故,否则,适用不同的责任会出现不同的结果。
以上观点,也可通过另一案例得到反映:甲与乙订立一份钢材买卖合同,2000元/吨,甲要求乙向其支付25万元定金,同时约定,任何一方违约(含部分违约),应支付对方30%的违约金。甲在按约供应了300吨钢材后,因无货源无法继续履行合同,给乙方造成35万元的损失。下列说法正确的是:
A.乙最多可向甲要求返还85万元的款项。
B.乙最多可向甲要求返还60万元的款项。
C.假设甲的违约没有给乙造成损失,乙若主张定金,最多可向甲要求返还33万的款项。
D.假设甲的违约没有给乙造成损失,从理论上讲,乙最多可要求甲返还55万的款项。
这个案例,只要注意《担保法解释》第120条第二款规定:“当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。”然后再结合我们刚才的分析,就不难得出正确答案为BCD。




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