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黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市外商投资企业用地管理办法

　　　　　　　　　　　　　　　　　
哈尔滨市人民政府令第5号


　　第一条 为加强外商投资企业用地管理创造良好投资环境保障外商投资企业用地合法权益和国家利益根据国家和省有关规定结合我市情况制定本办法

　　第二条 本办法适用于外商投资企业在本市行政区域内使用土地管理

　　第三条 本办法所称外商投资企业是指中外合资经营企业中外合作经营企业和外资企业

　　第四条 外商投资企业使用土地应当遵守城市规划和有关资源管理环境保护文物保护法律法规

　　第五条 市土地管理部门是本市外商投资企业用地主管部门负责本办法组织实施并对实施情况进行监督检查

　　县（市）土地管理部门负责本行政区域内外商投资企业用地管理

　　第六条 外商投资企业从事城市基础设施建设公益事业或国家扶持交通能源水利等建设项目用地利用中方原有厂房场地或租赁房屋场地经市县（市）人民政府批准可以通过划拔方式取得土地使用权本条前款规定以外外商投资企业用地应当通过出让转让方式取得土地使用权外商投资企业通过出让方式取得使用权可以依法进行转让出租抵押

　　第七条 外商投资企业中方以出让方式取得土地使用权可将土地使用权作价入股

　　外商投资企业中方以划拨方式取得土地使用权作价入股应当办理出让手续补交土地使用权出让金缴纳土地使用权出让金确有困难经市县（市）人民政府批准可确定缴纳年限分期缴纳

　　第八条 外商投资企业使用农村集体土地经市县（市）人民政府统一征用后依法出让给外商投资企业也可以由农村集体经济组织以集体土地作价入股但集体土地股份不得转让

　　农村经济组织以城镇规划区内集体土地作价入股应当征得市县（市）农业规划土地管理部门同意

　　外商投资企业使用集体土地不得从事房地产开发项目

　　第九条 大中型国有企业以划拨方式取得土地使用权作价入股与外商合资合作进行技术改造交纳土地使用权出让金确有困难经市县（市）人民政府批准后可减收或缓交土地使用权出让金

　　第十条 以转让方式取得土地使用权或以土地使用权作价入股必须由地价评估机构评估地价并经市县（市）土地管理部门审批确认

　　第十一条 外商投资企业在营业执照签发之日起三十日内应当持下列材料到用地所在市县（市）土地管理部门办理用地审批手续领取《土地使用证》

　　（一）用地申请书

　　（二）批准证书和营业执照

　　（三）土地权属证件

　　（四）房屋场地租赁协议

　　（五）用地平面位置图

　　第十二条 外商投资企业土地使用年限按国家有关规定执行土地使用期满或因其他原因经批准终止经营土地管理部门依法收回土地使用权

　　第十三条 外商投资企业依法取得土地使用权在使用年限期满前不收回在特殊情况下根据社会公共利益需要可以依照法律程序提前收回并根据外商投资企业使用土地实际年限和开发土地实际情况给予相应补偿

　　第十四条 外商投资企业需要延长土地使用年限应当在期满前六个月重新履行审批手续

　　第十五条 外商投资企业必须按批准位置面积和用途使用土地需要扩大面积或改变土地使用性质应当到市县（市）规划土地管理部门办理审批手续

　　第十六条 以出让方式取得土地使用权从事房地产开发外商投资企业必须按土地使用权出让合同约定土地用途动工开发期限开发土地超过出让合同约定动工开发日期一年未动工开发按土地使用权出让金百分之十到二十收取土地闲置费满二年未动工开发无偿收回土地使用权并由外商投资企业补偿未动工开发造成经济损失但因不可抗力或动工开发必须前期工作造成动工开发迟延除外

　　本条前款规定以外外商投资企业自批准使用土地之日起未经市县（市）人民政府同意连续二年未使用土地由市县（市）土地管理部门报请同级人民政府批准吊销《土地使用证》收回土地使用权

　　第十七条 通过划拨方式取得土地使用权外商投资企业应当按规定标准向市县（市）土地管理部门逐年缴纳土地使用费

　　第十八条 外商投资企业土地使用费纳费义务人

　　（一）利用中方原有厂房场地外商投资企业为纳费义务人

　　（二）租凭房屋场地租赁费中含土地使用费出租方为纳费义务人租赁费中不含土地使用费外商投资企业为纳费义务人

　　（三）合同中有约定以约定承担方为纳费义务人

　　第十九条 外商投资企业在批准在建期内免缴土地使用费

　　第二十条 外商投资企业兴办文化教育科学技术卫生及其他不以盈利为目社会公益事业免缴土地使用费

　　第二十一条 外商在本市建成区以外投资兴办产品出口企业先进技术企业和农林牧渔生产企业以及从事资源开发节约能源交通工业企业改造城市基础设施建设等项目企业自批准用地之年起十年内免缴土地使用费期满后对用地面积一万平方米以上回收投资时间长外商投资企业可减半征收土地使用费

　　第二十二条 外商投资企业因不可抗力造成严重经济损失无力按期缴纳土地使用费经市县（市）土地管理部门和财政部门批准可缓缴或免缴当年土地使用费

　　第二十三条 违反本办法规定由市县（市）土地管理部门按下列规定处罚

　　（一）违反本办法第十条第十一条第十五条规定未经批准占用土地责令退还土地限期拆除建筑物和其他设施并处以每平方米十五元以下罚款

　　（二）违反本办法第十四条规定责令限期改正逾期拒不改正经原批准用地机关批准收回土地使用权

　　（三）违反本办法第十七条规定不缴纳土地使费责令限期补交并按日加收当年应缴土地使用费总额千分之一滞纳金

　　第二十四条 对行政处罚不服可依法申请复议或者提起行政诉讼

　　第二十五条 罚款使用票据和罚款处理按国家和省有关规定执行

　　第二十六条 管理外商投资企业用地工作人员利用职权徇私舞弊按管理权限和审批程序予以行政处分构成犯罪依法追究刑事责任

　　第二十七条 本办法施行前兴办外商投资企业未办理用地审批手续应当按本办法规定补办用地审批手续缴纳土地使用费或土地使用权出让金

　　第二十八条 香港澳门台湾公司企业和其他经济组织或者个人在本市投资兴办企业使用土地管理依照本办法执行

　　第二十九条 本办法自一九九五年四月一日起施行市人民政府一九九七年三月十七日发布《关于外商投资企业使用城市土地管理规定》同时废止

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
哈尔滨市人民政府

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1995年3月15日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
第一章 总则


　　第一条 为加强国有土地使用权（以下简称土地使用权）交易管理，规范土地市场秩序，保护土地使用权交易双方的合法权益，根据国家和省的有关规定，结合哈尔滨市情况，制定本办法。


　　第二条 本办法适用于本市行政区域内土地使用权交易的管理。


　　第三条 本办法所称土地使用权交易，是指以出让和划拨方式取得土地使用权的土地使用者将土地使用权转让（含出售、交换、赠与，下同）出租、抵押的行为。


　　第四条 土地使用权转让、出租、抵押，其地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押。


　　土地使用者转让、出租、抵押地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。


　　第五条 本办法由市土地管理部门负责组织实施，并对实施情况进行监督检查，市建设、房产、工商、物价、税务等部门应当密切配合。


　　　　　　　　　　　　　　 第二章 土地使用权转让


　　第六条 以出让方式取得的土地使用权转让时，应当具备下列条件：


　　（一）已支付土地使用权出让金，取得土地使用权证书；


　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五；属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。


　　第七条 以划拨方式取得的土地使用权转让时，应当具备下列条件：


　　（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织或个人；


　　（二）持有国有土地使用权证书；


　　（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明。


　　第八条 以划拨方式取得的土地使用权转让时，当事人双方应当到市、县（市）土地管理部门办理审批手续。


　　以上出让方式取得的土地使用权转让，转让收入有增值额的，应当按规定向税务部门缴纳土地增值税。


　　第九条 土地使用权转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式和双方的权利、义务。


　　第十条 以出让方式取得的土地使用权转让的，在转让合同签订后十五日内，双方当事人应当持土地使用权证书、房屋所有权证书、转让合同等材料，到市、县（市）土地管理部门办理土地权属变更登记手续，换领土地使用权证书。


　　第十一条 以划拨方式取得的土地使用权转让的，在转让合同签订后十五日内，受让人应当持有关材料到市、县（市）土地管理部门签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金，办理土地使用权变更登记手续。


　　第十二条 以出让方式取得的土地使用权转让后，受让方改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当征得市、县（市）土地管理部门同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。


　　以划拨方式取得的土地使用权转让后，受让人进行新建的，应当按规定办理审批手续。


　　第十三条 以划拨方式取得的土地使用权转让补交土地使用权出让金，应当按地块标定地价的一定比例收取，但不得低于地块标定地价的百分之三十。


　　标定地价依据基准地价核定。


　　第十四条 下列土地使用权不得转让：


　　（一）不具备本办法规定的转让条件的；


　　（二）司法机关和行政机关决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；


　　（三）依法收回土地使用权的；


　　（四）共有土地使用权未经其他共有人书面同意的；


　　（五）权属有争议的；


　　（六）未依法登记领取土地使用权证书的；


　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的。


　　　　　　　　　　　　　　　　 第三章 土地使用权出租


　　第十五条 以出让方式取得的土地使用权出租的，土地使用权出租后必须继续履行土地使用权出让合同。


　　出租人未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。


　　第十六条 以划拨方式取得的土地使用权出租的，出租人应当按年或月向市、县（市）土地管理部门缴纳土地使用权出让金。缴纳土地使用权出让金的标准，由县、（市）土地管理部门依据下列标准按土地使用年限核算：


　　（一）单独出租土地使用权的，为标定地价的百分之三十；


　　（二）出租房屋连带土地使用权出租进行生产、经营活动的，为标定地价的百分之三十；


　　（三）出租房屋连带土地使用权出租用于居住的，为标定地价的百分之二十。


　　第十七条 土地使用权出租，租赁双方应当签订书面合同，合同内容不得违反法律、法规和规章的规定。


　　第十八条 土地使用权租赁合同签订后十五日内，租赁双方当事人应携带土地使用权证书、租赁合同、身份证明等材料，到市、县（市）土地管理部门办理土地使用权出租登记手续，领取土地使用权出租许可证。


　　第十九条 土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关规定办理审批手续。


　　第二十条 出租人在出租期间需要转让土地使用权时，应当提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先受让的权利。


　　第二十一条 租赁合同期满，租赁双方当事人应当在十五日内到原登记部门办理注销登记，交回土地使用权出租许可证；续期租赁的，应当重新签订租赁合同，并办理续期登记手续。


　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章 土地使用权抵押


　　第二十二条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，合同内容不得违背法律、法规和规章的规定。


　　第二十三条 依法取得的土地使用权可以设定抵押权。


　　以划拨方式取得的土地使用权设定抵押时，其抵押的价款不得超过标定地价的百分之七十。


　　第二十四条 抵押合同签订后十五日内，双方当事人应当携带土地使用权证书，地上建筑物、其他附着物所有权证书，抵押合同，双方当事人身份证明等材料，到市、县（市）土地管理部门办理土地使用权抵押登记手续。


　　第二十五条 抵押人到期未能履行债务或在抵押合同期间宣告解散、破产、倒闭的，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同规定处分抵押财产。


　　因处分抵押财产而取得土地使用权的，应当依照本办法的规定办理土地使用权变更登记手续。


　　第二十六条 以划拨方式取得土地使用权抵押的，处分抵押财产所得，应当按设定抵押权时标定地价的百分之三十缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。


　　第二十七条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，抵押人应当在十五日内到市、县（市）土地管理部门办理注销抵押登记手续。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　第五章 罚则


　　第二十八条 对违反本办法规定的，由市、县（市）土地管理部门按下列规定处罚：


　　（一）违反本办法第六条、第八条一款、第十二条规定的，没收非法所得，并按非法所得的百分之二十至五十处以罚款；


　　（二）违反本办法第十条、第十一条、第十八条、第二十四条、第二十七条规定的，按转让、出租、抵押金额的千分之五处以罚款；


　　（三）违反本办法第十六条规定的，责令限期补交，按日加交千分之一的滞纳金。


　　第二十九条 对行政处罚不服的，可在接到行政处罚决定通知之日起十五日内向执罚部门的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉；逾期不申请复议或不起诉又不执行行政处罚决定的，执罚部门可向人民法院申请强制执行。


　　第三十条 罚款收据和罚款处理，按《黑龙江省收费罚没集资管理条例》的规定执行。


　　第三十一条 管理土地使用权交易的工作人员利用职权徇私舞弊的，按管理权限和审批程序予以行政处分；构成犯罪的，贪污追究刑事责任。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章 附则


　　第三十二条 转让、抵押土地使用权应当经地价评估机构评估地价，并经市、县（市）土地管理部门审批确认。


　　第三十三条 利用以划拨方式取得的土地使用权同他人举办联营企业或进行房屋联建的，视为土地使用权转让行为，按本办法规定办理手续。


　　第三十四条 外商投资企业使用土地的，按《哈尔滨市外商投资企业使用土地管理办法》执行。


　　第三十五条 本办法自１９９５年４月１日起施行。