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北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 08:56:19  浏览:8316   来源:法律资料网
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北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定

北京市房屋土地管理局


北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定
北京市房屋土地管理局



现对商品房面积的计算内容,方法规定如下:
商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
一、套内的使用面积
1.套内的使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积总和;
2.跃屋住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;
3.不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;
4.内墙面装修厚度计入使用面积。
二、套内墙体面积
商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体,分为共用墙及非共用墙两种。
共用墙系指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
三、阳台建筑面积,按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算
1.封闭式的阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;
2.挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
3.凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;
4.半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
四、公用建筑面积分摊原则
1.商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。
2.为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。
多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。
3.公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
五、可分摊的公用建筑面积
1.大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼),梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理
用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
2.套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
六、不应计入的公用建筑空间
1.作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。
2.售房单位自营、自用的房屋。
3.其他购房人受益的非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
七、分摊公用建筑面积的计算方法
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
八、售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位
1.建设项目部分竣工,售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算,因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工,需要以规划批准的建筑面积为依据的,要经房屋土地管理部门同意,并需书面承诺;对于先行计算的商品房销售面积,在建筑项目全部竣工后,与房屋
土地管理部门最终实测的结果相比,面积增加的,应维持已结算的房价不变;面积减少的,售房单位应按实际售价退款。
2.商品房如按整层或整楼门销售,其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的,不参加其他楼层(楼门)相同公用建筑面积的分摊;其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。其他公用建筑面积的分摊,按本规定执行。
九、任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间(包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积)原始设计的使用功能
十、其它
楼房按套计算建筑面积的,参照本规定;单位按房改政策及价格出售的公有住房,不适用本规定。



1999年1月26日
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国家税务局关于外商投资企业和外国企业在华合作开采石油资源及工程承包劳务服务若干税收问题的通知

国家税务总局


国家税务局关于外商投资企业和外国企业在华合作开采石油资源及工程承包劳务服务若干税收问题的通知
国税发[1991]191号

1991-11-27国家税务总局


江苏、浙江、安徽、福建、湖南、江西、云南、贵州、广东、海南省、广西壮族自治区、内蒙古自治区税务局,海洋石油税务管理局天津、上海、广州、湛江分局:
根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称税法)及其实施细则(以下简称细则)的规定,现将外商投资企业和外国企业(以下统称为企业)在华合作开采石油资源及工程承包、劳务服务若干税收问题明确如下:
  一、关于开发投资折旧和勘探费用摊销
  (一)从事开采石油资源的企业,在开发阶段的投资,不分有形资产或无形资产,均以油(气)田为单位,全部累计作为资本支出,根据细则的规定计算折旧。油(气)田在开始商业性生产之后又发生的开发投资,可以逐年把当年的投资支出累计起来,依次从下一年度起计算折旧。中途废弃的油(气)田,其未折旧完的开发投资,可以从本企业拥有的其他已开始商业性生产的油(气)田收入中,依照尚未计算折旧的年限进行折旧回收。
  (二)从事开采石油资源的企业所发生的合理的勘探费用,应从本企业拥有的油(气)田开始商业性生产月份的当月起分期摊销,摊销期限不得少于一年。在开始商业性生产后继续发生的勘探费用,可以逐年把当年的费用累计起来,依次从下一年度起分期摊销,摊销期限不得少于一年。
  (三)从事开采石油资源的企业,可以根据本企业的财务状况,在不少于前述规定年限的前提下,自行确定开发投资和勘探费用的折旧和摊销年限,并将拟定的摊销和折旧年限计划,报主管税务机关备案。在执行过程中,如需要改变或调整年限的,应当提出申请,报主管税务机关批准后执行。
  (四)前述开发投资和勘探费用,采用直线法,按年平均额进行折旧和摊销。
  二、关于外国石油公司转让与受让石油合同权益的处理
  (一)外国石油公司转让在华所拥有的石油合同的部分或全部权益所取得的收入,扣除其在该合同区所发生的勘探费用和开发投资支出后的余额,为该公司的应纳税所得额,应当依照税法规定申报缴纳企业所得税。
  (二)外国石油公司受让石油合同权益所发生的受让支出,可视同受让公司在该合同区发生的勘探费用和开发投资支出,并依照细则的有关规定进行摊销和折旧。
  (三)外国石油公司无偿受让或取得石油合同权益的,不得在申报企业所得税时列支受让或取得合同权益之前该合同区发生的任何勘探费用和开发投资支出。
  (四)外国石油公司转让或受让石油合同权益,应在转让或受让合同权益后一个月内将有关协议、资料等报送主管税务机关。
  (五)关联企业之间转让在华石油合同权益,可比照上述规定办理。
  三、关于企业借款利息的审查确认
  (一)依据细则第二十一条的规定,在华从事开采石油资源的企业,从外国银行或其关联企业取得的借款,应在借款合同签订生效之日起一个月内,向主管税务机关递交借款合同或协议的正式文本。其中借、贷款单位的名称、借款金额、借款利率、借款期限和还款付息的方式等应译成中文,并附送关于借款利率的中文说明材料。
  (二)凡属关联企业间的借款合同,除按前条规定提供合同文本和说明材料外,主管税务机关认为必要时,还应附有金融机构或国际会计公司出具的属正常借款和合理利率的证明文件。
  (三)主管税务机关收到企业递交的合同文本和证明文件后,应在两个月内将审查结果通知企业。
  四、关于总机构管理费的列支
  (一)企业支付给其总机构同其生产、经营有关的合理的管理费,应按照细则第二十条的规定提供有关证明文件和注册会计师的查证报告,经主管税务机关审核同意后列支。不能按规定提供有关文件资料的,或提供的文件资料,不足以证明其所支付的管理费合理性的,在计算企业所得税时,不得作为费用列支。
  (二)外国石油公司已选择了按石油合同规定的提取数额列支总机构管理费的。可从1992年1月1日起,改按细则第二十二条的规定执行。
  五、关于核定利润率
  承包勘探开发石油资源的工程作业或提供劳务服务的企业,如果不能提供完整、准确的成本、费用凭证,不能正确计算应纳税所得额的,依据细则第十六条的规定,按其经营收入总额核定利润,计算其应纳税所得额,核定利润率暂定为10%。
  六、关于关联企业来华提供劳务的税收处理
  在华合作开采石油的外国石油公司的关联企业来华提供劳务,包括技术服务,应按独立企业之间业务往来收取和支付劳务费用。所取得的收入,应当依据《税法》和《细则》的规定,计算缴纳所得税。不能提供完整、准确的成本、费用凭证,不能正确计算应纳税所得额的,可暂按10%的利润率核定利润,计算其应纳税所得额。
  本通知自1991年7月1日起在海洋石油税务管理局各分局及国务院决定对外合作勘探开发石油、天然气资源的江苏、浙江、安徽、福建、湖南、江西、云南、贵州、广东、海南省,广西壮族自治区、内蒙古自治区(二连地区)执行。以往的规定与本通知不符的,从7月1日起改按本通知的规定执行。





国家税务总局

一九九一年十一月二十七日


销售伪劣种子罪的判定根据

——评刘某销售伪劣种子案


案情简介:

这是公安部公布的“亮剑”行动打击假冒伪劣农资犯罪典型案例之一。

2009年10月至2010年4月间,河北省的HK种业先后从甘肃省的QF种业、河北省的ZC分公司购进胡萝卜散种子7875KG,命名为“早春红玉”、“红春秀”、“红宝”,经加工、包装、标识成包装种子,销售给内蒙古自治区的种子经营者。该种子经内蒙古的农民购买种植,秋收时发现生长发育的胡萝卜出现黄、裂、叉、木质化现象,造成重大损失。

2010年6月30日,河北省的HK种业用自市场上购买的印有韩文的娃娃菜种子包装袋包装,以不干胶文字标示从山东潍坊某中心购进的娃娃菜种子100KG。河北省的种植大户购买该种子种植,秋收时发现生长发育的娃娃菜不抱心,疑似普通大白菜,造成重大损失。

某市检察院以涉案娃娃菜种子是以此种品种种子冒充他种品种且产地与标注的内容不符的假种子,胡萝卜种子是种子种类与标注的内容不符的假种子,销售的伪劣种子使种植户遭受3106420元特别重大损失,其行为触犯了《刑法》第147条之规定为由,诉至某市中级法院,要求追究HK种业的法定代表人刘某及其儿子销售伪劣种子罪的刑事责任。如果该指控成立,刘某可被判处无期徒刑。作者认为,该指控判定伪劣种子的根据,是错误的。

1指控被告人犯销售伪劣种子罪,缺乏最基本的证据材料。

法律规定,对产品质量难以确定的,“应当委托法律、行政法规规定的产品质量检验机构进行鉴定”。《种子法》第七章对种子质量作了专门、明确、具体的规定:第四十三条规定了检验标准,第四十四条规定了检验机构,第四十五条规定了检验人员,第四十六条以列举方式规定了五种假种子和五种劣种子的判定依据。审理伪劣种子案件,无论是确定涉案物为假种子还是劣种子,都必须有由《种子法》规定的上述法定机构的法定人员依据法定程序和法定标准进行种子质量检验得出检验结论并制作的种子质量《检验报告》。

法律规定,种子经营者应对种子质量负责;种子质量责任分为品种质量责任、包装质量责任和假劣种子责任三种。种子质量《检验报告》,是区分三种种子质量责任的重要证据。未经检验,未确定冒充和被冒充的种子,就不能判定涉案种子是以此种品种种子冒充他种品种种子的冒充型假种子;未确定与标签不符种子的种类、名称、产地,就不能判定涉案种子是种类、名称、产地与标注的内容不符的不符型假种子。未经检验,未得出涉案种子的质量检测值,未确定涉案种子的质量检测值任一项达不到相应标注值或技术规范强制性要求所明确的相应规定值,就不能判定涉案种子为劣种子。

该案没有《种子法》第四十四条规定的种子质量检验机构配备的第四十五条规定的种子质量检验人员按照第四十三条规定的检验程序、依据第四十六条规定的假劣种子判定标准、对涉案种子实施检验后得出被检种子属于假劣种子的检验结论,并出具符合国家标准规定内容、格式和填写方法、标注“CASL”标志和证书编号的《检验报告》,指控被告人犯销售伪劣种子罪并追究其刑事责任,缺乏最基本的证据材料。

2指控被告人销售伪劣种子的事实,均不成立。

2.1涉案胡萝卜种子标签上标注的纯度、净度、发芽率、水分四项法定标注项目的“标注值”,均高于国家标准《GB 8079—87蔬菜种子》规定的“规定值”,种子质量合格。起诉书有关胡萝卜种子属于“质量低于国家规定的种用标准的”劣种子的指控,不符合事实。

涉案胡萝卜种子的标签标注的执行标准是GB16715.2-1999。GB16715.2-1999是农作物种子白菜类国家标准的代号。《种子法》第四十六条第三款没有规定种子质量标准代号是判定劣种子的标准。起诉书以被告人经营的胡萝卜种子标签标注的种子质量指标的标注值,低于所标注的种子质量标准代号所对应的白菜类质量指标的规定值为由,指控其销售的种子为劣种子,不符合法律规定。

2.2娃娃菜属于大白菜的一个微型植株品种,和一般的大白菜属于同一物种。涉案娃娃菜种子标签正面用图形标注其是结球白菜,背面用文字标注品种名称为娃娃菜,种子使用者种植后生长发育的植株是大白菜。依据《农作物种子标签通则》5.1.1.1、《农作物种子检验规程扦样》、《瓜菜作物种子白菜类》、《北京市第26批主要农作物审定品种名录》规定,学名结球白菜和常用名大白菜属于同一个作物种类,涉案种子作物种类没有标错。起诉书有关涉案娃娃菜种子属于“以此种品种种子冒充他种品种种子的”假种子的指控,与事实不符。

2.3“种子种类”是对“作物种类”与“种子类别”联合标注的简称。涉案种子对“作物种类”与“种子类别”采取的是分别标注。用胡萝卜图形和结球白菜图形的方式标注其所属“作物种类”分别为胡萝卜和结球白菜;用F1符号标注胡萝卜种子的“种子类别”是“杂交种”;因《农作物种子标签通则》5.1.1. 2规定常规种可以不具体标注,所以娃娃菜种子没有标注“种子类别”。涉案种子的“作物种类”和“种子类别”标注合法。

《农作物种子标签通则》和《农作物种子标签管理办法》都规定种子标签应当分别标注“作物种类”和“种子类别”。由于法律没有规定种子标签应当标注“种子种类”,所以不可能存在“种子种类与标签标注的内容不符的”假种子。起诉书有关涉案种子属于“种子种类与标签标注的内容不符的”假种子的指控,没有法律依据和事实根据。

2.4潍坊某中心的证明及其《销售凭证》、从山东潍坊向河北青县发运种子的《包裹票》和娃娃菜种子包装袋,证明HK公司经营的娃娃菜种子产自“山东潍坊”,种子标签标注的产地是“山东潍坊”,两者的“产地”一致。起诉书有关涉案娃娃菜种子属于“产地与标签标注的内容不符的”假种子的指控,与事实不符。

即使产地与种子标签标注不一致,也属于《农业部办公厅关于2009年度农作物种子市场专项检查情况的通报》规定的种子标签不合格;起诉书指控涉案娃娃菜种子属于“产地与标签标注的内容不符的”假种子,属于适用法律错误。

3产地与标签标注内容不符的刑事责任。

一般情况下,产地标注不真实的种子并不影响种子的内在质量,不丧失种子的“使用价值”,不具有社会危害性。产地不符,不属于《产品质量法》第五十条规定的假冒产品。《产品质量法》和《消费者权益保护法》没规定侵犯、伪造产地行为“构成犯罪的,依法追究刑事责任”。《刑法》也没有规定侵犯、伪造产地的犯罪。对产地标注不符的假种子追究伪劣商品罪的刑事责任,缺乏构成伪劣商品罪的实质要件,不应将其列为伪劣商品犯罪对象的范围。

产地,在国际贸易中也被称为原产地、原产国。种子生产的质量不但与产地的气候、环境有密切关系,更重要的是与产地的植物检疫有很大关系。《种子法》规定种子标签标注产地的目的是加强植物检验,防止带有国家规定检疫对象的有害生物的传播,保护生态安全。因产地标注不符造成检疫对象传播危害后果构成犯罪的,依法追究的应是“妨害动植物防疫、检疫罪”的刑事责任,而不是销售伪劣种子罪。以产地与标签标注的内容不符为由指控刘某犯销售伪劣种子罪,适用法律错误。

4以标签标注行为违法为由指控被告人犯销售伪劣种子罪,混淆了经营“行为责任”和种子“产品责任”的界限。

种子标签应当标注的事项和标注的真实性,是《种子法》第三十五条设立的种子标签真实制度规定的内容,属于种子经营行为的规范。依据《种子法》第六十二条规定,违反该规范的,应承担行政责任;未规定依法追究刑事责任。

即使种子经营者标注种子标签的行为违法,应当承担的也仅是经营“行为责任”。种子经营者标签标注行为违法,不等于其销售的种子存在质量问题,不应以标签标注行为违法为由追究种子经营者的种子“产品责任”。起诉书以种子标签标注的内容为判定依据,指控被告人经营的种子标签标注的种子质量指标中的标注值低于所标注的白菜类种子质量标准代号所对应质量指标的规定值的胡萝卜种子为劣种子;标签标注的娃娃菜种子实为大白菜种子是“以此种品种种子冒充他种品种种子的”假种子;娃娃菜种子为“种子种类、产地与标注的内容不符”的假种子。起诉书将《种子法》第三十五条规定的种子标签标注等种子经营行为按《种子法》四十六条规定的假劣种子判定,混淆了“种子经营”的“行为责任”与“假劣种子”的“产品责任”的界限,对违法事实的属性判定错误。

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