热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围/曹海英

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 06:39:13  浏览:8597   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
        开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
          ——江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案



裁判要旨

开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失,机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。

案情

2008年3月20日,陈荣根与常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司(简称兰星江阴分公司)签订《龙城福第认购书》一份,约定由陈荣根认购兰星江阴分公司开发的龙城福第房产,并约定认购位置为A块商业11—15号;房屋交付后,产权登记面积与认购书约定发生差异的,双方同意按产权登记面积计算;认购单价为6000元/平方米;签订认购书时交纳诚意金60万元;龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同;陈荣根必须在收到通知后十日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同,逾期视为放弃优先购买权,并不再享受以上单价购房优惠,交纳的诚意金不计息退还;双方签订商品房买卖合同后,诚意金抵作房款;本认购书有效期自签订之日起生效,到陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有兰星江阴分公司的售房合同专用章及法定代表人钱树忠的印章。认购书最后记载有陈荣根的身份证号码和联系电话,在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。江阴兰星公司取得预(销)售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售,讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中,原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定(评估),估价结果为:估价对象的建筑面积为632.025平方米,市场价值为4987929元。若被告不违约,原告应支付的售价为3792150元。

另查明,兰星江阴分公司现登记为江阴兰星房地产开发有限公司(简称江阴兰星公司),江阴兰星公司确认兰星江阴分公司的责任由其承担,陈荣根无异议。

裁判

江苏省江阴市人民法院经审理认为,陈荣根与兰星江阴分公司签订的《龙城福第认购书》以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同,双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰星江阴分公司在取得销售许可后未按约书面通知陈荣根并与之订立本约,违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则,应当承担相应的违约责任。综合考量江阴近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况,确定具体赔偿数额应以江阴兰星公司因违约实际获得的差价利益602189.63元为宜。据此,法院判决:被告江阴兰星公司应返还原告陈荣根诚意金60万元,并赔偿陈荣根损失602189.63元,合计1202189.63元;驳回陈荣根其他诉讼请求。

一审判决后,被告不服并提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。

评析

本案争议的焦点在于:认购书是买卖合同还是预约合同,违反预约合同的赔偿范围如何确定。

1.本案中认购书的性质

一种观点认为,认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定,具备了购房合同的主要条款,是附生效条件的购房合同。当兰星江阴分公司取得商品房预售许可证时,购房合同就已经生效。

另一种观点认为,认购书缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容,双方需通过进一步谈判确定后才能订立合同,认购书只是缔约行为。

法院经审理认为,原、被告签订的房屋认购书是对未来签署正式购房合同的预先安排,并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同。虽然认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间作了约定,但还是缺少合同成立的其他要素如付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等,且合同明确约定了在取得房屋预售许可证后签订商品房买卖合同,意即该认购书确认无误的约定事由系兰星江阴分公司在取得房屋预售许可证后应书面通知陈荣根与之订立商品房买卖合同,而双方当事人最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与认购书一致,根据认购书不能得出肯定无疑的结论,所以,认购书不能认定为买卖合同,而是买卖合同的预约合同。

2.预约合同违约责任赔偿范围的确定

违反预约合同应承担损失的范围,应以机会损失为基础,不超过履行利益为限,综合考虑案情,予以确定。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定,当事人对本约的期待利益已经固化,违约方一旦违约,守约方的期待利益也随之丧失,守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会,导致机会损失转化为现实损失,该机会损失归属于信赖利益的损失。但是,预约合同的标的是签订本约合同这一行为,而不是交易的实际发生,依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益,即履行利益,只能理解为商业利益,在本约未达成的情况下,不能视为法律上的利益,也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围,但信赖利益的损失不能超过履行利益损失,故违反预约合同应承担损失的范围不能超过可得利益的范围。

本案中,被告因违约得到的直接经济利益可对应地视为原告的机会利益损失。一个行为给合同一方带来利益,同时给另一方造成损失,该利益和损失之间具有某种程度的对应关系。任何人不得从违法行为中获利,兰星江阴分公司的违约行为给自己带来了602189.63元(4394340.63元-3792150元)的直接经济利益,也就是原告的机会利益的损失。陈荣根的可得利益应为评估的市场价4987929元与其本可以购买的成本价3792150元的差价即1195779元。本案中的机会利益没有超出可得利益的范畴。综合考量双方当事人的履约情况及近年来本地房地产交易中频现因房价上涨而开发商违约的事例,故以兰星江阴分公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对陈荣根的损失赔偿,既是对违背诚信原则行为的惩戒,也是合理地弥补了原告的损失。

本案案号:(2011)澄西民初字第0105号,(2012)锡民终字第0024号

案例编写人:江苏省江阴市人民法院 曹海英 陈教智
下载地址: 点击此处下载

最高人民法院处理烟毒犯应坚决废止专科与易科罚金办法

最高人民法院


最高人民法院处理烟毒犯应坚决废止专科与易科罚金办法

1950年11月10日,最高人民法院


山西辽东省人民法院:
从你院报告中了解,由于各县人民法院对于烟毒危害认识不足,存在单纯“照顾”观点,对于禁烟禁毒法令,不仅一般宣传教育尚欠深入广泛,而在办案量刑上也都表现失之于轻。山西省关于霍县禁烟禁毒工作初步检查报告中提到:大部烟民毒犯都是扣十天八天,罚几万元即为了结,不法分子就无顾忌以致一犯再犯。该县1949年下半年处理烟毒案共七十件,单纯处以罚金者即三十三件(占此类案件总数的百分之四十七)。因而贩毒犯不但毫无悔改的表示,反而说:“三贩两破不赔本”,“烟上丢了烟上捞”等等,降低了禁烟禁毒工作中的法治效用,严重地妨害了当前生产建设任务的顺利进行。你们已经及时进行教育纠正,有了改进,是好的。辽东省1949年全年烟毒案件总结中,提出了明确的处理原则,我们基本上同意,但尚须进一步明确认识,人民政府明令禁烟禁毒后,有仍不能自动戒除、毁灭或缴出毒品,而继续吸、种、贩卖、窝藏、开馆供客等行为者,均为非法,应予必要的法律制裁,目的在于根绝烟毒,使人民国家得以迅速健全发展。专科或易科罚金办法,不但违反了禁烟禁毒的基本目的,使吸扎、贩运犯有隙可乘,危害社会;并严重损伤了群众协助禁烟禁毒工作的积极性,这一点必须引起注意。
对烟毒犯专科罚金,或虽非专科而准以罚金易换其已宣告的刑罚,所谓易科罚金,这是沾染了旧法观点,其结果,只有利于不法分子用钱赎罪,危害社会,站在人民司法的立场,对此应予坚决反对。我们的审判任务为惩罚犯罪和预防犯罪的目的,必须贯彻人民法治的严肃性,对于烟毒犯应依其具体情况及历史性的根源,分别轻重,处以徒刑或强制劳动,不得适用专科罚金之刑;而于必要时,为了铲除其据以犯罪的资本,得并科罚金,又对于任何犯罪,也应禁止援引伪六法许以罚金易科赎罪。


涉及公共健康问题的专利实施强制许可办法

国家知识产权局


国家知识产权局局令(第37号)

  《涉及公共健康问题的专利实施强制许可办法》已经局务会议审议通过,现予公布,自2006年1月1日起施行。

                    局 长
                    二○○五年十一月二十九日

涉及公共健康问题的专利实施强制许可办法

  第一条 为了解决我国面临的公共健康问题,并帮助有关国家、地区解决其面临的公共健康问题,落实世界贸易组织多哈部长级会议《关于TRIPS协议与公共健康的宣言》(下称“多哈宣言”)和世界贸易组织总理事会《关于实施TRIPS协议与公共健康的多哈宣言第6段的决议》(下称“总理事会决议”),根据《中华人民共和国专利法》(下称“专利法”),制定本办法。

  第二条 本办法所称传染病,是指导致公共健康问题的艾滋病、肺结核、疟疾以及《中华人民共和国传染病防治法》规定的其他传染病。

  本办法所称药品,是指在医药领域用于治疗本条第一款所述传染病的任何专利产品或者通过专利方法制造的产品,包括制造前述产品所需的有效成分和使用前述产品所需的诊断试剂。

  第三条 在我国预防或者控制传染病的出现、流行,以及治疗传染病,属于专利法第四十九条所述为了公共利益目的的行为。

  传染病在我国的出现、流行导致公共健康危机的,属于专利法第四十九条所述国家紧急状态。

  第四条 治疗某种传染病的药品在我国被授予专利权,我国具有该药品的生产能力,国务院有关主管部门可以依据专利法第四十九条的规定,请求国家知识产权局授予实施该专利的强制许可(下称强制许可)。

  第五条 治疗某种传染病的药品在我国被授予专利权,我国不具有生产该药品的能力或者生产能力不足的,国务院有关主管部门可以请求国家知识产权局授予强制许可,允许被许可人进口世界贸易组织成员利用总理事会决议确定的制度为我国解决公共健康问题而制造的该种药品。

  第六条 国家知识产权局授予本办法第五条所述强制许可的,被许可人以及其他任何单位或者个人不得将依照该强制许可决定进口的药品出口到其他任何国家或者地区。

  第七条 国家知识产权局授予本办法第五条所述强制许可的,被许可人应当向专利权人支付合理的报酬。但该药品的生产者已经向该专利权人支付报酬的,被许可人可以不向专利权人支付报酬。

  第八条 治疗某种传染病的药品在我国被授予专利权,任何单位或者个人在其他国家或者地区购买专利权人制造并售出的或者经专利权人许可而制造并售出的该种药品,将其进口到我国的,无需请求国家知识产权局授予强制许可。

  第九条 世界贸易组织成员按照总理事会决议确定的机制通报世界贸易组织TRIPS理事会,希望进口治疗某种传染病的药品的,或者非世界贸易组织成员的最不发达国家通过外交渠道通知我国政府,希望从我国进口治疗某种传染病的药品的,国务院有关主管部门可以请求国家知识产权局授予强制许可,允许被许可人利用总理事会决议确定的制度制造该种药品并将其出口到上述成员或者国家。

  第十条 国家知识产权局授予本办法第九条所述专利强制许可的,应当在其作出的强制许可决定中明确记载总理事会决议规定的有关要求。被许可人应当遵守该强制许可决定规定的要求。

  第十一条 国家知识产权局授予本办法第九条所述强制许可的,被许可人应当向该药品的专利权人支付合理的报酬。

  第十二条 依照本办法第四条、第五条和第九条请求强制许可的,除本办法有专门规定的以外,适用《专利实施强制许可办法》的规定。

  第十三条 本办法自2006年 1月1日起施行。





版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1